Analýza CBRE: Hotelový trh je těžce zkoušen pandemií. Jaké jsou jeho vyhlídky?

Nejistota, složité podmínky na trzích a rozdíly v očekávání cen ze strany kupujících a prodejců se vloni promítly i do dramatického snížení investic do hotelového segmentu. Jejich celkový objem v Evropě dosáhl 9,4 miliardy eur, což představuje meziroční propad o šedesát šest procent. Přesto neklesá důvěra v to, že sektor má dlouhodobý potenciál a že hotely i nadále zůstanou atraktivním investičním nástrojem. Současná obchodní jednání naznačují, že k prvnímu oživení trhu by mohlo dojít již ve druhé polovině letošního roku. CBRE předpokládá, že do té doby se investorům podaří ještě více navýšit volný kapitál, ale především se vyrovnají cenová očekávání.
V roce 2020 poklesl podíl zahraničních příjezdů do české metropole o šedesát devět procent oproti 2019
Hotelový trh zaznamenal v loňském roce dramatický propad tržeb, když hnacím motorem poptávky byl hlavně domácí cestovní ruch. Celkový počet přenocování v Praze vloni dosáhl 18,5 milionu (a to jak hostů ze zahraničí, tak i z tuzemska), což představuje meziroční pokles o sedmdesát pět procent. Obecně byla obsazenost hotelů vyšší v turisticky zajímavých lokalitách a horských oblastech, na rozdíl od městských hotelů orientovaných převážně na zahraniční návštěvníky a kongresovou turistiku. Pražský hotelový trh zažíval v letech 2015 až 2019 nebývalý boom. To je patrné i ze dvou hlavních finančních ukazatelů měřících výkonnost hotelů: průměrné tržby na pokoj (REvPAR[1]) každoročně rostly o 5,7 procenta a průměrná denní cena za pokoj (ADR[2]) se zvyšovala o 4,4 procenta. To vše jako důsledek rostoucí obsazenosti pokojů. Nicméně o to citelnější je současný útlum. Praha, silně závislá na mezinárodních příletech, zaznamenala v roce 2020 pokles průměrných tržeb o 85,2 procenta a pokles průměrné roční obsazenosti pokojů o 79,1 procenta. Náhlý propad a očekáváné oživení lze nejlépe popsat jako všeobecně známé logo společnosti Nike.
Pokud jde o výkon pražských hotelů, předpokládáme, že mezinárodní poptávka se vrátí na úroveň před pandemií v roce 2024. Vše bude záviset na dostupnosti účinné vakcinace, která je pro opětovné nastartování celého sektoru naprosto zásadní. Tempo zotavování jednotlivých hotelů pak bude záviset na řadě faktorů – jejich lokalitě, postavení na trhu, zaměření na konkrétní klientelu i efektivním řízení hotelového managementu.
Oživení hotelového trhu může negativně ovlivnit nová výstavba v podobě odložených projektů z loňska, které budou dokončeny v příštích dvou letech. To zvýší aktuální pražskou nabídku, případně krátkodobě sníží cenové hladiny, a vytvoří další tlak na hoteliéry. Očekává se, že do roku 2022 se pražský trh rozroste o 1 643 nových pokojů. Mimo jiné bude uveden do provozu Hotel Andaz Prague ze sítě luxusních hotelů Hyatt na Senovážném náměstí, W Prague na Václavském náměstí jako součást celosvětového řetězce Marriott či Novotel v Holešovicích v rámci hotelové skupiny Orbis Group, pod kterou spadá značka AccorHotels. Dokončeno by mělo být i rozšíření Prague Marriott Hotel na Novém Městě.
Objem investic do hotelového sektoru vloni klesl o osmdesát osm procent
V minulých letech se ruku v ruce s vysokými tržbami a obsazeností hotelů dařilo i investicím. Ve čtvrtém čtvrtletí 2019 dosahovaly výnosy z hotelů (tzv. hotel yields) rekordní úrovně mezi čtyři až pět procent. Pražský hotelový trh předloni zaznamenal prudký nárůst objemu investic, který činil téměř 600 milionů eur. K tomu významně přispěly prodeje hotelů InterContinental v Pařížské ulici, Panorama v Nuslích či Don Giovanni na Vinohradské třídě. Tento pozitivní trend měl pokračovat i prodejem hotelu Corinthia v Nuslích, ale obchod nakonec přerušila pandemie. V loňském roce proběhly dvě velké transakce, a to akvizice hotelu Carlo IV Boscollo na Senovážném náměstí a Pentahotel Prague v Karlíně. Oba obchody byly ovšem dojednány ještě před nástupem pandemie.
Hotelový transakční trh se v podstatě zastavil. Objem transakcí v regionu střední a východní Evropy dosáhl v roce 2020 hodnoty 0,57 miliardy eur, což představuje meziroční pokles o 65 %. V České republice byla situace ještě komplikovanější a propad zde byl ještě výraznější. Primárním důvodem byl velký rozdíl v očekávané ceně mezi kupujícím a prodávajícím. Investoři doufali, že hoteliéři začnou pod tlakem ekonomických dopadů koronakrize prodávat hotely levněji. To se ale nestalo a ceny hotelů prozatím zůstávají na stejné úrovni jako v roce 2019. Pozitivní zprávou je, že na rozdíl od finanční krize v letech 2009 a 2010 je trh stále likvidní a jak lokální, tak zahraniční investoři vyhlížejí nové příležitost.
JAKUB STANISLAV, Director v oddělení investic CBRE.
Foto: Pixabay
Zdroj: Crest Communications, a.s.
[1] REvPAR (Revenue per Available Room) neboli průměrná tržba za pokoj. Počítá se jako podíl tržeb za ubytování za určité období a počtu disponibilních pokojů na prodej za stejné období.
[2] ADR (Average Daily Rate) neboli průměrná denní cena za pokoj. Počítá se jako podíl celkových tržeb za ubytování a počtu pokojů, na které se vztahují.